家づくりにおいてまずやるべきことは「資金計画」。
適正額を知らないまま家づくりを始めてしまうと、
将来的に支払いが厳しくなってしまう可能性も。
今回は家づくりの第一歩としてやるべき「予算の決め方」、
「あなたの適正額」を知る方法について解説したいと思います。
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予算の決め方｜理想は年収の「20~25%」
予算の決め方
- 年収の20~25%
年収に対してローンの年間返済額が占める割合「返済負担率」と呼びますが、
一般的に年収の20%～25%以下の返済額が無理のない範囲とされています。
返済負担率「20％」
- 年収: 500万円
- 返済負担率: 20%
- 年間返済額: 500万円 × 20% = 100万円
- 月々返済額: 100万円 ÷ 12ヶ月 = 約8.3万円
- 返済期間35年: 100万円×35年 = 3500万円
返済負担率「20％」の場合ですと
- 100万円×35年＝3,500万円
が予算の目安と言えます。
ただし、住宅ローンには金利が発生するため、
3,500万円すべてを住宅購入費用に充てられるわけではありません。
仮に固定金利1.5％だとして総返済額3,500万円以内に収めるには、
約2,700万円が実際の借入金額となります。
返済負担率「25％」
- 年収: 500万円
- 返済負担率: 25%
- 年間返済額: 500万円 × 25% = 125万円
- 月々返済額: 125万円 ÷ 12ヶ月 = 約10.4万円
- 返済期間35年: 125万円×35年 = 4,375万円
返済負担率「25％」で計算した場合が以下。
- 125万円×35年＝4,375万円
同じように固定金利1.5％だとして総返済額4,375万円以内に収めるには、
約3,400万円が実際の借入金額となります。
こうしてみてみると、金利が返済額に負担をかけているのがよく分かります。
我が家の環境を当てはめると、
我が家の場合
- 世帯年収：700万円
- 返済負担率(20~25%)：4,900~6,125万円
- 実際の借入金額：4,700万円
- 総返済額(変動金利0.7%)：約5,300万円
住宅ローン35年間で支払う総返済額は約5,300万円になります。(変動金利0.75％)
金利によって金額は異なりますが、返済負担率でみてみると「約22％」という計算に。
ただし、食費、光熱費、教育費、交通費、車のローンなど生活費の支払いを踏まえると、
家庭環境によっては正しいとは言い切れないのかもしれません。
年収の「20~25％」が理想な理由
住宅ローンを組むとき、銀行や金融機関では返済負担率「30％前後」で借入金額を算出します。
- 年間返済額 500万円 × 30% = 150万円
- 年間返済額 500万円 × 25% = 125万円
- 年間返済額 500万円 × 20% = 100万円
「5％」違うだけで年間25万円、「10％」だと年間50万円の差額になります。
返済負担率「30％前後」がいかに高い数値だというのが金額からも分かりますよね。
融資が下りるからと言って何も考えずに借りてしまうと、
後々、家計に影響を及ぼすことは避けられないでしょう。
あえて返済負担率を低く設定することで、無理のない返済が可能になります。
年収は人によって異なりますが、返済負担率「20~25％」が妥当な数値と言えます。
安心を求めるなら返済負担率「20％」
返済負担率は低いほうが安心なのは間違いないです。
下の表は年収別に20％の比率を設定した場合の年間および月々の返済額になります。
また、月々の返済額から、住宅ローンの借入可能金額、金利を考慮した総返済額も記載。
| 年収 | 年間返済額 (年収の20％) |
月々の返済額 | 借入可能金額 | 総返済額 |
| 400万円 | 80万円 | 約6.7万円 | 2,180万円 | 2,814万円 |
| 500万円 | 100万円 | 約8.3万円 | 2,710万円 | 3,486万円 |
| 600万円 | 120万円 | 約10万円 | 3,260万円 | 4,200万円 |
| 700万円 | 140万円 | 約11.7万円 | 3,820万円 | 4,914万円 |
| 800万円 | 160万円 | 約13万円 | 4,340万円 | 5,586万円 |
| 900万円 | 180万円 | 約15万円 | 4,890万円 | 6,300万円 |
| 1000万円 | 200万円 | 約16.7万円 | 5,450万円 | 7,014万円 |
※ローン期間35年、全期間固定金利1.5％、ボーナス月返済なしで試算
例えば年収400万円の場合、月々の返済額は約6.7万円になります。
金融機関から借り入れできる金額は2,180万円となり、
これに金利(固定金利1.5％の場合)を考慮すると総返済額は2,814万円という計算に。
返済比率は20%程度に設定することで無理のない返済計画が立てられます。
ただし、予算が少なければ自分たちの理想的な家が建てられないことも。
無理なく返済するために「返済負担率をどのくらいにするか」難しいところです。
予算をシュミュレーションできるサイト
「おうち予算シュミュレーション」なら予算の目安を知ることができます。
使い方は至って簡単。
年齢や年収などを入力するだけ。
生活費の内訳も調整できるので、家計の見直しも可能。
正しいか否かは置いといて、予算の目安として使うには便利なサイトだと思います。
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現在の家賃から試算してみる
今住んでいる家賃から試算してみるのも考えのひとつです。
住宅ローン月々の返済額が現在の家賃と同じなら、
今まで通り無理なく支払いができるはずだから。
例えば現在の家賃が7万円だとしてざっくり計算すると
- 7万円×12ヶ月×35年＝2,940万円
住宅ローンの予算決めとしては現実的な金額ですよね。
ただ、戸建ての場合は住宅ローンに加え、諸費用(税金、修繕費)がかかるため、
賃貸物件よりも費用が高くついてしまうのは避けられません。
家賃はあくまでも基準として考え、無理のない返済額を試算するのが理想的と言えます。
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【注文住宅】世間の予算はどのくらい？
住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査 2022年度集計」によると、
家づくりにおける必要資金は全国平均で以下の結果となっています。
| 注文住宅 | 3,715万円 |
| 土地付注文住宅 | 4,693万円 |
注文住宅で「3,715万円」、土地付きの注文住宅で「4,693万円」となっています。
地価の高い首都圏においては、全国平均よりもさらに高い数字となっています。
物件価格の高騰もあり、最近では限度額いっぱいまで借り入れが必要になるケースも少なくありません。
とくに都市部ではこれら傾向が高いようです。
理由としては都市部では土地代が総予算の大半を占めるため、
地方と比べて借入額が高額になるからです。
そのため、借入額は年収の7～10倍になるケースも珍しくありません。
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予算決めに考慮すべきこと
- 自己資金(頭金)は？
- 借り入れ期間の考え方
- 将来的に維持費もかかる
注文住宅の予算を決めるときには、上記のことも考慮して計画を立てる必要があります。
自己資金(頭金)は？
家づくりに自己資金(頭金)をいくら出せるか把握しておく必要があります。
自己資金として挙げられるのが以下。
自己資金
- 貯金
- 親からの援助
これら自己資金を家を建てるときにいくら充てられるか計算しておきましょう。
頭金の相場は「購入額の約10~20%が望ましい」と言われています。
例えば注文住宅の必要資金が4,000万円だとしたら、
400~800万円程度が一般的な頭金の金額ということになります。
頭金は必ずしも必要というわけではありません。
実際、我が家も頭金なしのフルローンで組みました。
営業担当者に聞いたところ「頭金は出す方もいれば、なしの方もいます。」とのこと。
頭金があれば住宅ローンの審査が通りやすくなったり、月々の返済額の負担も減らすことが可能。
ただし、メーカーとの契約金、土地の手付金、その他諸費用などで現金が必要になってきます。
これら諸費用に対しても自己資金は残しておきたいところ。
関連記事≫頭金なし(０円)で住宅ローンを借りた話。実体験に基づいて解説
借り入れ期間の考え方
新築住宅を購入した人の借入期間でもっとも多いのが「35年」。
住宅ローンを借り入れる際、月々の支払額を多めに設定すれば返済期間は短くなります。
ただ、借入期間を短くしたことによって月々の支払いが苦しくなることも。
「毎月の支払い額を軽くしたい」というのが世間一般的な考え。
こうしたケースに適しているのが、
最初に返済期間を長めに設定しておき、あとから繰り上げ返済するという考え。
例えば40前後で35年ローンを組んだ場合、支払い終わるのが75歳あたり。
体力的、金銭的なことを考えると返済期間が長いのは不安でしかありません。
こうした場合、最初に35年ローンに設定しておき、あとから繰り上げ返済するという方法です。
いずれにしろ収入や支出、将来の見通しを考慮する必要があり、
返済が無理なく行える期間を選択するのが無難と言えます。
将来的に維持費もかかる
一戸建ては賃貸とは違い以下の維持費がかかります。
- 修繕費(メンテ維持費)
- 税金(固定資産税、都市計画税など)
- 保険(火災保険、地震保険)
住まいの条件によって異なりますが、「年間40~50万円」くらいの維持費がかかると言われています。
この金額は毎年かかるわけではなく、所有期間を30年として見積もった場合になります。
住宅ローンの支払いばかりに気を取られていると、維持費など思わぬ出費に対応できない可能性も。
将来的にかかる維持費のことも考慮する必要性があります。
予算決めを深く考えなかった我が家
結論から言うと、予算決めに対してもっと真面目に取り組めばよかったと後悔しています。
家づくり初期の段階から予算決めを重要視していなかった我が家。
自分たちのやりたいこと(オプション追加)ばかり優先し、
予算のことをそこまで深く考えていませんでした。
関連記事≫【注文住宅】オプション費用(総額260万円)の内訳を公開
銀行から融資が下りたものの、実際に住宅ローンが始まると思ったよりも余裕がないことに・・・。
世帯年収
- 夫：500万円
- 嫁：200万円
我が家の世帯年収700万円に対して借入額は4,700万円。
月々の支払い額は12.5万円。
そこから生活費、貯蓄に回すと手元にはほとんど残りません
しかも目標としている毎月の貯蓄額にも届かず・・・。
今は何とか生活できていますが、将来に対して不安を抱えているのが正直な感想です。
収入が減ってしまった
支払いに対して不安を感じるようになったのは収入が減ってしまったから。
収入が減った理由としてはよくある残業の削減というやつです。
会社からは「残業を減らしてください」と通達がありほとんど残業をしなくなりました。
その結果、金額で言えば3~4万円ほど手取りが少なくなってしまいました。
月の手取りが3~4万円少なくなるのは痛すぎる。
閑散期であるため一時的なことではありますが、実際に給料明細を見ると不安になります。
もう一つの不安要因としては奥さんが「専業主婦になりたい」とのこと。
今の職場に不満を感じているらしくどうしても仕事を辞めたいらしいです。
金銭的なことから言えば働いてほしい気持ちではありますが・・・。
ただ、無理に働いて身体を壊すのも心配ですし、
子供もまだ小さいため面倒を見てもらいたいという気持ちもあります。
我が家のように将来的に住宅ローンの支払いが厳しくなることもあり得ます。
例えば転職やパートナーの離職などにより年収が下がってしまうことも。
今思えばイレギュラーなことも見据えて予算決めをすればよかったと後悔。
FP相談はしなかったのか？
もちろんFP相談はしました。
具体的には工務店の方で繋がりのあるFPによる相談を受けました。
結構キツめのことを言われましたが、最終的には「ご夫妻の年収であれば大丈夫でしょう」とのこと。
当時、お金のプロに言われればこちらとしても問題ないと解釈してしまいました。
ただ、今考えると外部のFP相談も受けるべきだったかなと。
いずれにしろ、返済能力に不安があるなら外部のFP相談をしてみるのもいいかもしれません。
【注文住宅】予算決めのまとめ
予算決めのポイント
- 借入金額の理想は年収の20~25%
- 返済比率は年収の20％が安心
- 金利も加味して計算するべき
住宅を購入する際の予算は個々の収入や年齢によって異なります。
借入金額の適正は年収の5~7倍で、無理のない返済比率は年収の20％が目安とされています。
また、「頭金の金額」「借り入れ期間」も予算決めにとっては重要なポイント。
住宅購入後にかかる維持費用についても、事前に計算しておきたいところです。
